명도와 명도소송, 경험담 포함

오늘은 '명도'와 '명도소송'에 대한 정의와 절차에 대해서 간단하게 소개해드리려고 합니다.

해당 용어와 절차를 소개하여 드리는 이유는 현재 제가 처한 상황도 정리할 겸

저와 비슷한 상황에 처한 다른분들께 도움이 조금이나마 되었으면 하여서 인데요.

<경험담>

저는 현재 사무실 1채를 임대하여 주고 있는 임대인 입니다.

경매로 물건을 낙찰 받은 이후 기존 임차인과 계약을 연장하여 임차를 바로 맞춘 케이스 인데요.

이 일이 독이 될 줄은 몰랐습니다.

현 임차인은 해당 사무실의 원 소유자로서 채권자에게 돈을 제때 갚지 못하여 해당 물건이 경매로 넘어가게 되었고

낙찰 이후 제가 명도를 원하였으나 그대로 사무실을 사용하기를 원하여서 보증금을 받고 계약을 하게 되었습니다.

아무래도 사업이 어려워 경매로 넘어간 물건의 소유자였기때문에 계약을 체결하는 것이 맞는지 찝찝하긴 하였지만

공실기간과 부동산 중개수수료 없이 재계약을 체결할 수 있다는 메리트를 놓칠 수 없어 계약을 진행하게 되었습니다.

현 임차인은 첫 임대료부터 제 때에 지급이 이루어 지지 않았고, 3기가 지나기 전에 항상 문자와 유선으로 독촉을 하였으나 내용증명을 받고나서야 겨우 밀린 임대료 중 1달치를 입금해주는 식으로 일을 해결하였습니다.

그러던 중 관리비도 상당부분 밀렸다는 것을 관리소를 통해 확인하였고, 이대로면 보증금 전부를 잃을 수도 있기에 명도소송 절차에 대해 알아보게 되었습니다.

우선 '명도'의 정의부터 알아볼까요?

말그대로 이름을 준다. 라는 뜻 인데요.

법에서 말하는 명도란

명도 신청 : 자기 소유의 건물이나 토지 따위를 남이 점유하고 있으면서 내주지 않을때,

소유권자인 자기에게 넘겨주도록 법원에 신청하는 일.

명도 책임 : 매각 대상 주택에 전 소유자나 세입자 등이 살고 있는 경우,

이를 법률이 정하는 바에 의하여 옮겨 가게 하는 책임.

위와 같이 쓰이곤 합니다.

한마디로 타인이 점유하고 있는 것을 강제로 점유하지 못하게 하는 것이지요.

- 경매를 통하여 부동산을 낙찰받고 대금을 지급 한 뒤 6개월이 경과했음에도 점유자가 자진하여 집을 비워주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송

임차와 관리비 등이 많이 밀린 상황에서 임차인이 계속 해당 사무실을 점유하게 된다면

보증금 보전은 당연히 힘들 뿐더러, 새로운 임차인을 받는 것도 어려워 질테니

요건만 갖추게 되면 바로 진행하는 것이 좋겠습니다.

다만 법무사나 변호사를 통하여 진행할 경우 비용도 꽤 드는 터라

재판까지 가기 전에 임차인을 잘 설득하여 명도가 잘 이뤄지게 하는 편이 좋겠지요.

저도 명도송까지 가고 싶지는 않은데요.

어떻게 될런지는 모르겠습니다.

다음번에는 정말 명도소송 및 강제집행까지 하게 될 것을 대비하여 명도소송 절차와 강제집행 절차까지 소요되는 기간과 상세 절차 등에 정리하여 보겠습니다.

#결론

임대인 입장에서 부동산을 최소 한달에 한번은 관리를 하는 것이 좋습니다.

관리라는 것은 월세가 잘 들어왔는지, 밀린 관리비가 없는지 관리 사무소에 전화로 체크 정도면 됩니다.

그리고 주택은 2기분, 상가는 3기분에 대한 월세(관리비 보함)가 밀렸을 때 바로 내용증명을 보내고 계약해지하는 것을 추천드립니다. 또한 보증금은 월세의 10개월치 이상은 무조건 받아놓으셔야 강제집행을 하더라도 금전적인 손해가 없습니다.

감사합니다.

참고로 '나홀로 소송'할때 도움이 많이 되어줄 책이라고 생각하여 구입하였습니다.

전반적인 목차를 읽어보고, 법무사나 변호사의 선임 없이도 소송을 진행하여 볼 준비를 해보려고 합니다.

(느낌이 옵니다. 아무래도 이번에는 소송까지 가겠구나...)

한 번 보시고, 셀프소송하실 분들은 구입하여 소장하신 후 두고두고 보시면 좋을 것 같습니다.

(일반인 눈높이에 맞춰 잘 설명되어 있습니다.)